(BI) mencatat harga residensial alias di pasar primer tumbuh 0,58 persen pada kuartal III 2026 secara tahunan (yoy).
Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) itu melambat dibandingkan kuartal II 2026, yang tumbuh 0,69 persen.
Meskipun harga rumah masih bisa naik, penjualan hunian justru anjlok 8,43 persen pada kuartal III 2026 dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
"Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan harga properti residensial di pasar primer pada triwulan III 2026 tumbuh terbatas," tulis BI dalam laporan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) kuartal III 2026, Jumat (6/11).
BI mencatat perlambatan terutama dipengaruhi kenaikan harga rumah tipe menengah dan besar. Harga rumah tipe menengah tumbuh 0,63 persen, melambat dari 0,83 persen pada kuartal sebelumnya. Sementara, rumah tipe besar tumbuh 0,57 persen, turun dari 0,68 persen.
Selanjutnya, harga rumah tipe kecil tumbuh 0,55 persen, meningkat dibandingkan kuartal sebelumnya sebesar 0,49 persen.
Dari sisi penjualan, BI mencatat penjualan rumah anjlok 8,43 persen secara tahunan pada kuartal III 2026. Angka tersebut lebih dalam dibandingkan kontraksi kuartal sebelumnya sebesar 2,36 persen.
Penurunan terjadi pada seluruh tipe rumah. Penjualan rumah tipe besar merosot 10,78 persen. Penjualan rumah tipe kecil dan menengah masing-masing amblas 4,95 persen dan 15,42 persen.
Secara kuartalan (quarter-to-quarter/qtq), penjualan properti bahkan jatuh 11,10 persen, padahal pada kuartal II 2026 berhasil tumbuh 9,39 persen.
Lantas, ada masalah apa dengan pasar properti saat ini?
Pengamat Properti Anton Sitorus menilai pangkal masalah lesunya transaksi di tengah harga stagnan bukan dipicu oleh gejolak suku bunga KPR semata, melainkan karena tekanan ekonomi makro yang mengikis daya beli masyarakat.
Menurut Anton, kondisi ekonomi yang cukup berat saat ini membuat porsi pendapatan warga tergerus untuk kebutuhan primer dibanding dialokasikan ke belanja modal (capital expenditure) seperti hunian.
"Yang paling berpengaruh saat ini adalah kondisi ekonomi yang cukup berat, membuat daya beli masyarakat melemah. Rame dengan istilah 'in this economy' kan? Jadi yang membuat harga enggak naik tapi penjualannya turun ya lebih karena faktor daya beli yang lemah akibat ekonomi yang cukup berat buat sebagian besar masyarakat," kata Anton saat dihubungi CNNIndonesia.com, Senin (9/11).
Di sisi lain, kata dia, pengembang juga menghadapi posisi dilematis. Walaupun pasar sedang lesu, pengembang enggan memotong harga jual rumah primer untuk menjaga margin keuntungan.
Anton juga menyoroti perbedaan perilaku antara pembeli rumah pertama (end user) dan pemodal (investor). Menurutnya, kelompok end user di segmen menengah ke bawah memilih menahan diri karena terdesak kebutuhan hidup sehari-hari, sementara kelompok investor di segmen atas juga cenderung wait and see melihat prospek pasar yang belum menarik.
Terkait dinamika pasar rumah baru (primary market) dibandingkan rumah bekas (secondary market), Anton menjelaskan data resmi BI sejauh ini memang hanya mencakup survei pasar primer. Namun, secara keseluruhan, pelemahan terjadi merata di seluruh lini.
"Kalau pasar sekunder, data survei tidak me-cover. Tapi yang jelas secara umum di semua sektor penjualannya memang menurun. Kalau di segmen menengah bawah mereka lebih sensitif dengan kondisi ekonomi, jadi belanja properti mereka rem. Sementara segmen atas ragu karena prospek ke depan bakal seperti apa," jelas Anton.
Sementara itu, Ekonom Universitas Andalas Syafruddin Karimi menilai fenomena penurunan penjualan ini tak serta-merta menandakan konsumen berbondong-bondong beralih ke rumah bekas. Pasalnya, belum ada data transaksi nasional pasar sekunder yang sebanding secara metodologis dengan survei BI.
Meskipun rumah bekas memiliki keunggulan lokasi yang matang dan negosiasi harga yang lebih fleksibel, pembeli tetap dihadapkan pada biaya ekstra seperti renovasi, pengurusan sertifikat, hingga pajak.
Di saat daya beli belum pulih dan bunga pembiayaan masih mahal, konsumen justru cenderung menahan diri untuk bertransaksi di kedua pasar tersebut.
"Ketika pendapatan tidak cukup kuat dan pembiayaan tetap mahal, konsumen bisa menunda pembelian di kedua pasar, bukan sekadar berpindah segmen," kata Syafruddin.
Di sisi lain, Syafruddin menyoroti skema KPR dan persyaratan kredit perbankan yang kian menghimpit calon pembeli rumah pertama, terutama generasi muda.
Selain wajib lolos verifikasi riwayat kredit dan kriteria penghasilan yang ketat, skema suku bunga mengambang (floating rate) di tengah tenor yang panjang hingga puluhan tahun menjadi risiko finansial tersendiri bagi pekerja muda berkantong pas-pasan.
Menurut dia, pemberian insentif seperti Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) maupun pelonggaran pinjaman KPR (Loan to Value/LTV) dianggap belum cukup manjur karena tidak otomatis meringankan beban cicilan bulanan yang harus ditanggung debitur.
Situasi dilematis itulah yang pada akhirnya mendorong perubahan pola hidup anak muda, yakni menyewa hunian dipandang jauh lebih realistis dibanding memaksakan diri mengambil cicilan KPR.
"Menyewa rumah menjadi pilihan rasional untuk menjaga mobilitas pekerjaan serta menghindari beban utang yang melampaui kemampuan," tegasnya.
(ins)